大洋新聞 時間: 2013-11-25來源: 信息時報▲1月份,廣州市國土房管局公佈的首批違法銷售小產權房的黑名單。圖為位於太和鎮和樂路的鑫瑞大廈關鍵字廣告。(資料圖片) 在龍歸墟,隨處可見滿牆出售小產權房的“牛皮癬”。
  相比於商品房,小產權房的優勢就是:廉價,吸引不少剛需購房者。然而,記者從廣州市國土房管局以及法律界人士處瞭解到,購買小產權房存在很大風險。“集資房協議”、“公證合同”等不具有法律效力,不受法律保護。如果在建小產權房涉房屋貸款及違建而導致拆除,購房人只能找開發商索要購房款,購房人很可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款。
  部門說法
  買小產權房風險大 合太平洋房屋同不具法律效力
  相比於商品房,小產權房的優勢就是:廉價,不少剛需購房者系統家具趨之若鶩。然而,記者從廣州市國土房管局以及法律界人士處瞭解到,購買小產權房存在很大風險。
  首先,小產權房違法“身份”產權難辦。由於非集體經濟組織成員購買小產權房將無台北港式飲茶法辦理房屋產權登記,不能享有依法保障的不動產權。這類房屋所謂的“集資房協議”、“公證合同”等不具有法律效力,不受法律保護。
  其次,由於小產權房不受法律認可,沒有經過規劃、土地、建設等部門的審批,也不用在房管部門備案,不在政府機構監管範圍內,這類房屋沒有任何保障。因此在使用房屋的過程中,如果遇到一些房屋質量問題以及配套設施、物業管理、水電等方面的問題,因為房子本身沒有合法身份,損失就無從追討,也無法得到賠償。
  另外,購買小產權房,購房人與開發商簽訂合同並交付房款,如果該房是違建導致拆除,購房人只能找開發商索要購房款,購房人很可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。
  廣東法制盛邦律師事務所律師陳亮認為,由於相對低廉的價格,小產權房吸引了眾多消費者的眼球,但其中風險極大。“因為小產權房無法明確其合法歸屬,因此不能將其用於抵押貸款,更難以轉手進行交易。”陳亮說,就目前的法律法規而言,“小產權房”所謂轉正,僅為誤讀或開放商為提價而放出的“幌子”。“因此,消費者在投資買房時,一定要小心謹慎,防止自己的合法權益受損。”
  律師釋疑
  違法交易律師見證也無效
  記者走訪中,小產權房的銷售人員稱購買簽合同時,讓律師出份見證書,便有法律效力的,不管是自用或者出租、轉讓都沒有影響,以後要是拆遷,也可以賠到很多錢。
  對此,廣東紅棉律師事務所律師張少武表示,小產權房沒辦法確定其合法歸屬,不能做抵押貸款。儘管有律師公證購買小產權房的說法,但小產權房交易是違法的,廣州市律師協會明令禁止律師事務所對小產權房進行見證,給小產權房做的律師見證書也是沒有法律效力的。
  40年租約不靠譜
  白雲區紅星村小產權房出售打擦邊球,與購房者簽20年或40年的租賃合同,這種方式是否可靠?
  對此,廣東法制盛邦律師事務所的律師陳亮表示,這種租賃合同代替購買合同的方式風險很大。根據我國現行法律,這類租賃合同,最長僅能簽訂20年。我國法律並沒有明文禁止小產權房的出租,因此,這種做法,無疑打了一個法律的擦邊球。
  陳亮表示,在租賃的20年內,由於房屋原因,例如房屋被拆除等,導致合約無法履行的,租客有權向出租方討要相應的補償。但是,20年租期到後,出租方有權終止合同,萬一開發商耍賴不再續簽合同,消費者無法獲得賠償。
  名詞解釋
  什麼是小產權房?
  小產權房,是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做“鄉產權房”,又叫“小產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
  小產權房、鄉產權房有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即宅基地上建成的房子,只屬於該農村的集體所有者,外村農民根本不能購買;另一種是在集體企業用地或占用耕地違法建設的。
  儘管中央明令禁止小產權房出售,且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險,但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢,迎合了不少人的需求。
  相關案例
  案例1 小產權房是違建被拆
  2012年7月,花都區數百名業主,在花都區新華街曙光路東富花園,以6000餘元一平方米的價格,購買了“小產權房”。沒想到,今年9月,業主們接到通知,他們購買小產權房7層以上部分為違建。目前,該花園的小產權房已被圍蔽,正著手對違建部分進行拆除,但賠償問題仍在協商中。業主們後悔莫及,當初就受到該房房價比周邊房價便宜近半的誘惑,才借錢購買的,現在可能落得房財兩空。
  案例2 買小產權房官司敗訴
  1994年全國各地的畫家入駐通州宋莊,逐漸形成全國最大的畫家聚集地。但由於房價飛漲等多方面原因,陸續發生賣房農民因反悔賣房起訴畫家的案件,至今已經形成13起討房訴訟。
  2007年7月,畫家李玉蘭第一個接到了一審敗訴判決書,法院判決合同無效,要求原房主按照評估價給李玉蘭9.3萬元補償款,李玉蘭於判決生效90日內騰房。李玉蘭遂向市二中院上訴。
  2007年12月,二中院終審首次認定“畫家村”農村房屋買賣合同無效,但判決中指出合同無效主要責任在於農民反悔,李玉蘭可就賠償問題另行主張。
    (原標題:沒有任何保障 損失難追討)
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